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不加個重磅感覺不是重點新聞，每年4月初，市場最關注的肯定是入學政策，而入學政策影響最大的是學區房的市場。

而北京3月份二手房市場成交相對活躍的也依然是。

愚人節這天，北京公布了2019年入學政策：

簡單的看一下重點：北京市今年在“幼升小”階段將繼續穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合入學方式，對房產、戶口具備條件且居住達到一定年限的老居民子女繼續實行原有單校劃片，不完全符合學校單校劃片入學的將實施多校劃片。“小升初”階段，將取消各類特長生招生，釋放的優質學位全部用于派位入學。

1:禁止民辦學校提前招生,嚴管校外培訓機構與中小學招生入學掛鉤行為。

2:聯動審核本市戶籍無房家庭、合法穩定就業、實際居住等入學資格條件。

3:共有產權與普通商品房一樣。

分析一下影響：

一：共有產權與商品房同權

共有產權與商品房入學一致，1：共有產權是北京解決中低收入夾心層購房難題的一類房屋，供應量非常大，截止日前，已經入市超過31個項目，合計供應住宅房源3.46萬套。

而且從趨勢看，未來2年還有超過4萬套入市。共有產權房都是這些購房家庭的唯一住房，所以學區安排非常重要。2：等同商品房保證了夠買共有產權房購房者的權益，也有利于共有產權房發揮更好的平穩市場的作用。3：從學區政策看，北京的多校區劃片、郊區引入優質學區等政策，有利于市場的平穩，降低學區房炒作

二：對學區房的影響：今年不可怕，可怕的是2020年和2022年入學家庭

北京戶籍出生人口 2010年    90583 2011年    110033 2012年    132227 2013年    127015 2014年    152929 2015年    126648 2016年    173000 數據來源：北京市衛生計生委信息中心網站

看正常的比例，2019年入市的家庭大約在13萬左右，比2018年稍微少點。所以今年的各重點學校的入市難度應該不會很高，最可怕的應該是2020年和2022年家庭。入學人數將出現井噴。

很多人最關心的肯定就是東西城+海淀的多校劃片政策及影響。目前各區政策還未發布。但市場最關注的是2018年發布政策的海淀+東城，是否會執行政策。畢竟之前在2017年發布多校劃片政策的朝陽區2018年并未執行。

2018年海淀區入學政策中說明：2019年1月1日起，在海淀區新登記并取得房屋不動產權證書的住房用于申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。

2018年起，東城區教委將對適齡兒童入學登記的實際居住地址及適齡兒童就讀學校實施記錄，自該地址用于登記入學之年起，原則上六年內只提供一個入學學位（符合國家生育政策的除外）。入學登記的實際居住房屋不動產權證書為2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位的方式在東城區內多校劃片安排入學。

2018年朝陽區未提及多校劃片。

事實上，二手房市場的成交熱度并沒有變化：2019年一季度北京二手房市場熱度圖。

教委對學區的變化現在看，依然是穩中求進，逐步推進教育公平、均衡。

教委也積極的對學區概念進行改革。

但偉哥認為，相比商品房的投資行為，學區房產生的原因更多的是發展問題，所以這一政策的改革也不可能和北京房地產調控一樣能夠出現王炸，效果立竿見影的可能性難度很大。

知道學區房歷史的人，都知道，其實恰恰是過去幾年教育公平的改革，才出現了學區房升溫的現象。當下最熱門的宏廟，裕中，椿樹館等直升熱門小學，9年一貫制牛初，其實過去基本都是需要條子才能上的學校。現在雖然貴，但保證了公平和游戲規則的穩定。

即使是在美國、英國優質學區的價格也會高，當然因為教育資源的相對平均，所以這些發達國家教育相對平穩。

偉哥認為學區房有幾點關鍵點：

1：學區房從來不是孩子成才的充分必要條件。

家庭是教育最重要的地方，買了學區房并不是孩子成才就能萬無一失，歌唱家的兒子李天一一樣是一路學區房成長起來的，只能說，不可能一套學區房就換一個國家棟梁一樣的孩子。家長對孩子的關注才更重要。

2：為什么會有學區房？學區房的出現不是孩子問題，而是成人的產業結構問題。

幾千年前就有孟母三遷，中國人是樂意在學習上投入資金和精力的。

中國所有住宅都是有學區的。

學區房很大程度上，其實是家長的努力，在現在社會起碼大部分兒童的營養差距很小，而教師的素質其實差距也越來越小。很大程度上學區房比的是家長對孩子的教育配合程度。所以學區房才會出現在西城、東城、海淀。主要原因是這些區域的家長對子女教育更關注。

學區房的價格其實只是門檻，代表了這家長的投入東西城集中了很多公務員子女，海淀的各大院校博士、碩士的子女，先天在接受家庭教育上就領先了其他區縣。所以這就決定了教育高原的存在和社會產業分布是有很大關系的。

3：對比朝陽區對多校劃片的影響非常大，因為相對來說，朝陽區的學區差距非常大，而東西城海淀，對多校劃片的接受度相對較高，因為區域內教育資源相對平均（海淀各片區差距大，但片區內差距小）

最后總結一下：

學區房問題不是政策問題，（當下北京的入學制度沒有問題，就近入學是全球慣例。）而是發展問題，教育依然是精英教育選拔制。當下的政策其實雖然出現了畸形高房價，但基本保證了游戲規則的透明。

當下的政策調整使得買房也不一定能100%上最優質的學校，但不買房依然是肯定上不了。所以政策的確是平穩了學區房的塔尖。而解決學區房的問題，目前看，依賴去郊區掛牌無數個人大附很難緩解。這個問題需要10年20年才能有本質的改變。